廠房拆遷評估要注意些什么

廠房因為過于老舊、城市發(fā)展需要、公共設施建設等等因素而需要拆遷的話，在拆遷之前就需要對該廠房進行評估，看看這套廠房的價值決定日后賠償?shù)慕痤~藕方案等等。在廠房拆遷評估要注意些什么？小編告訴你具體的廠房拆遷知識。

(一)拆遷準備階段：

⑴ 因工廠的客戶得知該企業(yè)拆遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉移;

⑵拆遷企業(yè)不能在原地上新產品和擴大生產規(guī)模，喪失了發(fā)展的贏利機會;

⑶由于工廠將要拆遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位;

⑷由于工廠將要拆遷，企業(yè)管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產管理;

(5)工廠新址建設的一系列費用，包括征地、規(guī)劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業(yè)所受到的影響和損失是從零開始，并曲線上升。

(二)拆遷階段：

在搬遷階段，工廠完全停工停產。業(yè)務收入為零，但，企業(yè)的另一些開支仍需要支付，包括：

⑴生產經營中仍需要支付的費用：

A 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工后勤服務的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求; B、生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用; C 、管理費用; D 、不在搬遷范圍內的銷售、營業(yè)網點的日常開支(房租費等)。

(2)財務費用：

因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段，拆遷對企業(yè)的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峰值。

(三)拆遷后生產恢復階段：

在這一階段，設備的安裝調試工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復;客戶對企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復;原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定;企業(yè)管理層主要精力逐步轉移;員工的情緒也逐步穩(wěn)定;使工廠的生產效率達到拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業(yè)拆遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。

從法律角度應當注意的問題。

1、評估機構應當由被拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的，從實踐經驗來看，自行選定的評估機構同政府私自選點的機構評估結果最多的相差一倍還多。

2、停產停業(yè)損失補償。路永強律師在實際辦案過程中發(fā)現(xiàn)，很多評估機構是沒有對停產停業(yè)損失進行評估的，這一項在整個企業(yè)拆遷補償結果中占有相當大的比重，一般按照經營效益、營業(yè)額、利潤額等條件確定。

3、評估漏項。由于被拆遷的企業(yè)主不具有相關知識，在評估報告中漏項是最常見的問題之一。比如上面拆遷階段中的ABCD四項。

4、什么時候評估。有些地方政府在拆遷過程中，總是想先跟企業(yè)施壓，絕口不提評估事宜，也不出具征收決定和征收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。